こんばんは。名古屋市中川区の長良行政書士事務所です。
今日は、少し行政書士業務からは少し外れますが、不動産売買のお話をしたいと思います。
なかでも、親族間売買についてです。
親族間売買と負担付贈与
税金的に問題になることがあるので、少しだけ触れておきます。（細かいことは税務署か税理士さんにお尋ねください。）
住宅ローンが残っている状態で、親族間売買をすると大抵の場合、売買価格は住宅ローンの残額付近に落ち着きます。売主も買主も利益を求めて契約するわけではないので、お互いに綺麗になればいい。という認識ですね。
ここで問題になってくるのが、売買契約と負担付贈与のどちらなのか？ということです。
参考までに、負担付贈与とは、物凄く簡単に言うと【○○を負担してもらう代わりにこれあげる】ということになります。つまり、【住宅ローンの残りを負担してもらう代わりに不動産をあげる】ということです。
実際のところ、売買契約であろうと負担付贈与であろうと結果としては同じ効力になります。
ただ、負担付贈与であれば贈与税の可能性が出てくる。ということになります。市場価格から乖離が大きい（著しく安い・著しく高い）値段で取引をすると逆にリスクが高くなりかねません。
適正相場で取引をするのがベターですね。
適正相場の求め方
ここで、一つ問題になってくるのが、適正相場っていくら？ということです。
それこそ、地域によって相場という物がありますので、こう計算したら相場がでますよ。というオールマイティなものはありません。
一応、相場に近い計算の仕方として、固定資産税評価額や相続税路線価から割り戻して計算する方法です。
固定資産税評価額はその名の通り、固定資産税を算出するために役所が根拠としている価額です。また、都市計画区域の市街化区域内にある不動産であれば路線価というものも設定されているでしょうから、そこからも割り戻して計算することができます。
一般に 【 実勢相場 × ０．７ 】が固定資産税評価額、【 実勢相場 × ０．８ 】が路線価と言われています。正確な根拠は失念してしまいましたが、一般に広く認識されている計算式で決して私が勝手に言っているものではありません。
この２つ（プラス公示価格≒実勢相場というものをあわせて３つ）を根拠として売買すればよほど適正価格から外れることはないと思います。
問題は実勢価格で既存の住宅ローンが完済できるのか？というところにもありますが・・・
親族間売買・負担付贈与の場合の住宅ローン
さて、適正価格で既存の住宅ローンが完済出来て、これなら税金面も大丈夫！となったとして問題になってくるのが、住宅ローンです。
これは、既存の住宅ローンの話ではなく、新しく組む側の住宅ローンです。
一般に親族間売買については、金融機関はなかなか住宅ローンを貸してくれません。貸してくれる場合でも通常の住宅ローンに比べて借入額が下がる可能性があります。
私は不動産業もしておりますので、何度かお手伝いさせて頂いたこともありますが、一番苦労したのは住宅ローンです。
愛知県内であれば何とか対応してくれる金融機関もご提案させていただきますので、親族間売買の住宅ローンでお困りの場合は一度ご相談ください。（行政書士としてではなく不動産業としての対応となりますので、既定の仲介手数料を頂戴します。※もちろん、売主様・買主様決まっているお取引ですので勉強はさせて頂きます。）
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