離婚時の不動産と住宅ローン【離婚しても今の家に住み続けたい！】

こんばんわ。名古屋市中川区の長良行政書士事務所です。

今日は私の得意分野である不動産のお話を少ししたいと思います。と言っても一般的な売買の話は不動産会社のホームページ等で十分情報を得られますので、少し事情のあるケースのお話です。

と、言うわけで今日は離婚時の不動産と住宅ローンについてお話したいと思います。

離婚をするときの不動産の状況は？

結婚していて家を買うときに夫婦でペアローンを利用して住宅ローンを組んだり、どちらかの名義でももう片方が連帯保証人になったりしているケースは多いです。

特に若い世代の方は年収もまだ低いことが多く、住宅ローンの際に年収を補うため夫婦で収入を合算することも多いと思います。

そのまま円満に住宅ローンが完済できればいいですが、長い夫婦生活の中でお互いの道が違うことに気がついて離婚という選択をとることもあるでしょう。

そこで問題になるのが自宅についてです。売却して双方が住み替える場合はそれほど大きな問題にはならないのですが、問題はどちらかが（特に家の名義人でない人・共有名義になっている場合で）住み続けたいと言う場合です。

色々なケースがあると思いますが、考えられるのは以下の３パターンです。

さて、ここで確認しておきたいことが１つ

結婚後に住宅ローンを組んで購入した家は単独名義であっても共有財産になる。

という点です。（もう少し正確に言うと、共有財産の額から住宅ローンを含む負債を差し引いた額。）

つまり何が言いたいかと言うと、夫（妻）の単独名義の家も共有財産として考える。ということです。財産分与の対象になるため、プラスであれば分け合う必要があります。

離婚しても今の家に住み続けたい！

夫（妻）の記載では分かりにくいので、家の名義人をＡさん、もう一方の配偶者をＢさんとしてご説明していきます。そして、さらに２つのパターンに分かれます。

家の評価額が住宅ローンより高い場合（評価額＞住宅ローン）

つまり財産としてプラスの場合です。この場合は先ほどご説明した通り財産分与の対象となります。

ここで、Aさんが住み続ける場合は、財産分与の対象となる金額をBさんに支払う（又は他の財産分与で調整する）ことで問題ないと思います。

やはり問題となるのはＢさんが住み続けたい場合です。

この場合の方法は

以上のようなケースが考えられます。

①Ａ・Ｂ間で売買して名義をＢに変える

一番お勧めのやり方はこちらです。ただし、Ｂさんが住宅ローンを借りられることが前提となります。審査（融資）が難しい場合はこれ以外の方法を考えなければいけません。

通常、単独名義の場合は一方の配偶者は専業主婦（夫）またはアルバイト・パート等が多いと思いますので、実際に住宅ローンを借りるのは簡単ではありません。それに、金融機関としては離婚後にしか審査をしないところも多々ありますので、貸してくれる銀行を探すのも一筋縄ではいきません。

または２年程度の猶予期間を置いてＡ・Ｂ間で売買をするというのも一つの案になります。その場合は、売買予約を交わしておきましょう。抵当権の方が先に設定されていると思うので、確実ではないかもしれませんが、少なくとも意識的にＢさん以外の人に売ることはなくなると思われます。

資金的に余裕があれば、財産分与の際にＢさんが受け取る現金を増やして、住宅ローンの支払いをＢさんがしてもいいかもしれません。

これが可能なのはＡさんが有責配偶者でＢさんの言うことを素直に受け入れる・・・という状況でないと難しいかもしれません。

②Ａ・Ｂ間で賃貸借契約を交わしてＢさんが住み続ける

①が難しい場合に検討するのが②～⑤です。その中でも権利関係として一番スッキリするのが賃貸借契約を交わす。というやり方です。ＢさんがＡさんに賃料を支払って住み続けます。

ただし、これにも問題があって、家と住宅ローンの名義がＡさんなので万が一、支払いが滞って、競売などで名義がＡさんではなくなった場合、一定の期間（６か月程度）の猶予はあるものの新所有者に退去を求められたら出ていなかければいけません。賃貸借契約ですらそうなるので、それ以上に権利の保護されない③や④は避けた方がいいのは間違いありません。

特に④については家に住み続けられなくなるだけでなく、養育費も入ってこなくなるという二重苦になる可能性があります。

いくら離婚の際に公正証書を交わしてもお金のない人からは取れないので極力自分の身を守るためにも別の方法を考えた方がいいでしょう。

⑤第三者に購入してもらいＢさんと賃貸借契約を交わしＢさんが住み続ける

最近ではリースバックという手法も出てきています。第三者の方（不動産業者や投資家）に家を買い取っていただき、Ｂさんが賃貸借契約を交わす。という手法です。

この場合、買取価格はどうしても市場相場より安くなります。それでも住宅ローンが完済できる場合には検討してもいいと思います。

家の評価額が住宅ローンより低い場合（評価額＜住宅ローン）

いわゆるオーバーローンの場合です。この場合でも上の②～④についての内容は上の場合と変わりません。問題となるのは、①と⑤の場合です。

まず、①については住宅ローンの審査が更に厳しくなる可能性が高いです。金融機関の担保評価（簡単に言うと、金融機関が算定する評価）よりも多くの金額を借りようとすることになってしまうからです。

⑤についても正直難しいでしょう。リースバックの場合、相場よりも安価になるのが一般的です。評価額以上の金額を出してくれるのはＢさんの親御さん等の縁故者しかいないと思われます。